利博

随着我国城镇化过程从急剧增持久转向不变发展期，，城市发展进入了以存量提质增效为主的新阶段。执行城市更新行动，，已成为推动城市高质量发展，，建设创新、宜居、俏丽、文化、韧性、智慧的现代化人民城市的重要抓手。在这一时期布景下，，传统的、单点散状的项目更新模式日益显露出其局限性，，难以应对复杂利益协调、系统性职能重塑和持久可持续运营等挑战。因而，，索求成立以片区为单元的系统性更新策动与执行模式，，将成为推动城市更新从“零散盆景”走向“整体景致”的关键转变。

本文旨在结合国度政策导向与处所实际创新，，提出以中央城市工作会议提出的建设创新、宜居、俏丽、文化、韧性、智慧的现代化人民城市“六维指标”为价值引领，，以有动力、有活力、有耐力、有魅力为直接指标（“四力”），，以定基底、定愿景、定容量、定战术、按时序为主题蹊径（“五定”）的“四力五定”框架，，以此系统构建城市更新片区策动的科学范式与实际模式。

一、从项目到片区：：城市更新模式迭代的内涵逻辑

习近平总书记在中央城市工作会议上的重要讲话指出，，城市工作要深刻把握、自动适应局势变动，，转变城市发展理念，，越发正视以报答本；转变城市发展方式，，越发正视集约高效；转变城市发展动力，，越发正视特色发展；转变城市工作重心，，越发正视治理投入；转变城市工作步骤，，越发正视两全协调！拔甯鲎洹迸⒊鞘薪ㄉ枰非蟾咧柿、更有效率、越发平正、更可持续、更为安全的发展。深刻理解把握“五个转变”，，对于推动执行高质量城市更新拥有极度重要的现实意思。而推动城市更新从“项目”转向“片区”模式，，正是深刻贯彻中央城市工作会议心灵，，在更新理念、更新步骤和治理系统的深刻刷新。

（一）响应国度战术，，推动高质量城市更新的必然要求

国度层面已将城市更新提升至前所未有的高度。党的二十大明确提出执行城市更新行动。今年7月召开的中央城市工作会议，，进一步明确城市更新是推动城市高质量、内涵式发展的重要抓手。今年5月出台的《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推动城市更新行动的定见》指出，，要成立美满“专项规划－片区策动－项目执行规划”的规划执行系统。2025年中央财政补助资金也明确将支持“集中打造城市更新的样板项目，，形成样板片区”。标志取政策导向已从支持分散项目，，转向激励片区级的系统整合与模式创新，，索求在片区领域内两全城市结构优化、职能美满和品质提升，，落实“六维指标”，，实现从单一物理刷新到经济、社会、文化、生态综合治理的跃升。

（二）破解碎片困局，，提升城市更新整体效力的客观必要

从前“打补丁”式的更新，，容易导致产业布局零散、公共空间割裂、基础设施负荷不均、风貌特色失落等系统性短处，，与“六维指标”背道而驰。片区更新模式则以系统性思想，，将肯定区域作为整体钻研对象，，两全解决职能、设施、风貌和治理问题。例如，，荆门明确以“片区式更新”为主题抓手，，旨在通过空间、执行与利益的三重两全，，破解碎片化更新顽疾，，这正是天生更新片区整体“四力”、实现“六维指标”的基础。

（三）保险更新可持续，，推动建设运营治理全周期闭环的主题前提

成功的更新始于建设、成于运营、恒于治理。片区更新模式为可持续性提供了可能尺度。在此尺度上，，可有效进行跨项主张资金综合平衡、设计和导入长效产业与运营模式、成立协同治理机制。例如，，国度发展鼎新委推动城市更新设施纳入基础设施REITs，，为更新片区造就可持续现金流资产创制前提。＞Ｃ徘康鞲潞笸匠闪⒊ばе卫砘疲，确！耙淮胃、持久见效”，，使“宜居”、“韧性”等指标得以持续实现。

二、构建“四力五定”框架：：两全指标导向与执行蹊径

片区更新策动规划应握别传统规划“只定方向、不论执行”的窠臼，，转向一个兼具战术高度和实操深度的系统性规划，，“四力五定”框架旨在构建一个指标清澈、蹊径闭环的操作系统，，实现从“描述蓝图”到“编制剧本”的转变。

（一）价值指标：：“四力”是“六维指标”的片区实际载体

中央提出的“六维指标”是全面、立体、面向将来的城市发展梦想模型，，将其转化为可操作、可评估的片区更新具体指标，，必要一次精准的“翻译”与“聚焦”！八牧Α敝副暾钦庖蛔牧司郑，它是“六维指标”性质内涵的继承与细化，，继承了人民性、系统性和高质量内核，，并将其聚焦于片区更新的直接产出；是空间载体的集中体现，，片区作为城市职能的根基单元，，是承载“六维指标”落地的梦想空间容器；是执行蹊径的聚焦导向，，“四力”更切近更新执行主体的工作界面与责任领域，，为更新提供了更清澈的指引和更易衡量的标尺。

1.有动力：：片区拥有持续的经济增长动能和创新能力。直接响应“创新”与“智慧”城市要求，，阐发为产业结构的优化升级、创新身分的有效集聚、不变增长的就业与税收，，以及市场化、可持续的投融资与运营机制，，是片区生计的经济基础和发展引擎。

2.有活力：：片区充斥蓬勃的生涯气味与人气。Ｖ魈馓逑帧耙司印庇搿拔幕蹦诤，阐发为职能混合带来的昼夜人丁平衡、全龄敦睦的社区交往、丰硕多元的文化活动、便捷舒服的公共服务，，以及包涵共享的社会氛围，，是城市温度与社会和谐的表征。

3.有耐力：：片区具备应对风险、悠久健康的支持能力。坚实承载“韧性”城市底线，，阐发为生态环境的低碳循环、基础设施的安全韧性、汗青文脉的；ご校，以及社会结构的不变，，是片区安全与可持续的根基保险。

4.有魅力：：片区占有怪异的吸引力和认同感。活泼诠释“俏丽”与“文化”的意象，，阐发为特色鲜明的空间风貌、高品质的建成环境、深厚的文化底蕴、可识此外场所心灵，，以及宽泛认可的城市品牌，，是片区价值与吸引力的外在彰显。

“四力”既是“六维指标”在片区尺度的具体出现，，也是领导片区策动与执行的直接行动纲领，，二者存在深刻的对应与转化关系。同时，，“四力”又互有关联，，将共同支持起现代化人民城市在片区层面的齐全图景。

（二）主题蹊径：：“五定”内容系统与“四力”天生逻辑

片区策动的“五定”是天生“四力”的系统性操作蹊径，，每一“定”都对“四力”指标的实现至关重要。

1.定基底：：全面诊断与特色挖掘。本阶段是对更新区域进行“体检”和“价值扫描”，，是片区策动规划的基石，，其工作远超传统近况调研，，需实现从“物理空间”到“社会-经济-文化复合体”的精准诊断，，为科学划定更新片区天堑提供客观基础。诊断内容蕴含：：发展本底排查，，成立涵盖产权、构筑质量、安全风险（如危房鉴定等级）、基础设施、生态环境等在内的详尽“体检汇报”？７⒄辜壑灯拦溃，鉴别片区的汗青文化遗存、特色风貌、优势产业基础、社会网络等主题价值与“基因”。例如，，荆门在运河、杭钢工业陈迹等片区更新中，，高度器重对工业遗存、汗青构筑的“一楼一策”精准评估与活化利用？７⒄剐枰床欤，通过城市体检、社区议事会（如荆门的“红茶议事会”）等方式，，精准网络当局、产权人、市场主体、市民等多方诉求，，形成“问题与需要清单”。

诊断尺度为：：确保问题齐全性。要将因基础设施老化、职能衰退等原因，，在“耐力”与“活力”上存在系统性短板的陆续区域整体纳入，，以确保根治。确保价值齐全性。要保拥有怪异“魅力”或潜在“动力”的资源簇群（如汗青街区、工业遗存群、山水廊道）被齐全划入，，以实现整体；び牖罨，预防价值割裂。确保执行可行性。要有相对清澈的产权散布、主体诉求等基底信息，，是判断天堑是否具备协调与执行可行性的关键。

2.定愿景：：指标定位与发展方向。在清澈基底诊断基础上，，为片区设定战术定位与发展蓝图，，它从将来指标反推实现该指标所需的合理空间领域。指标内容：：确定战术定位，，衔接城市上位规划，，提出更新片区在城市发展格局中的怪异角色与职能定位。例如，，荆门的更新专项规划要求更新工作必须支持建设“世界一流的社会主义现代化国际多数会”。确定主题指标，，制订可衡量、可查核的具体指标，，通常：遣刀、社会活力、环境耐力、空间魅力等多个维度，，积极响应建设“好屋子、好小区、好社区、好城区”的“四好”要求。确定职能业态，，基于定位，，钻研确定主导、辅助及特色职能，，明确贸易、文创、居住、公共服务等业态的混合比例与布局导向，，推动地皮混合集约利用。

愿景尺度：：确保职能齐全性，，若愿景是打造一个职能复合的“活力”社区，，天堑就必要蕴含足以支持内部职能循环的居住、就业、服务等齐全用地。确保规模：侠硇裕，愿景所设定的“动力”产业或“魅力”品牌，，必要肯定的空间规模来形成规模效应和市场腹地。确保风貌协调性，，为塑造统一的“魅力”形象，，天堑需将必要风貌协同管控、景观系吐洫通的区域纳入。

3.定容量：：规模天堑与定量管控。将愿景转化为可治理的空间与量化指标，，是平衡发展与约束的关键。在划定的空间内，，将愿景转化为科学的管控指标。蕴含基于“耐力”底线设定开发强度上限，，为“动力”与“活力”预留合理容量，，为“魅力”空间设定面积下限，，实现发展与；さ钠胶。容量主题内容：：确定物理容量，，严格遵守河山空间刚性管控要求，，科学确定“留、改、拆、增”的规模与具体对象，，并综合思考危房等级（如C、D级应拆尽拆）、汗青文化；は、生态敏感性等成分。确定承载容量，，设定人丁、构筑总量、产业规、盛开空间面积、基础设施负荷等上限，，确保更新在环境与设施承载力领域内。确定流量与效力指标，，提出进展达成的经济、社会、环境等非空间指标，，如年客流量、产业营收、就业岗位、碳减排量等。

4.定战术：：执行模式与协同蹊径。是回覆“谁来干、怎么干、钱从哪来”，，实现指标的主题驱动，，决定策动规划能否落地。需设计多元协同的治理模式以引发“活力”，，构建可持续资金规划以保险“动力”，，制订创新政策以开释“魅力”，，并将智慧伎俩融入全过程以提升“耐力”与效能。战术主题内容：：确定模式与主体，，凭据项目特点，，选择并设计“当局主导+市场化运作”、“居民自主更新”（如浙工新村模式）或“政企协同”（如荆门余杭高桥工业园区与阿里的合作）等具体执行模式，，明确当局、执行主体、产权人、运营方的权责利关系。确定资金筹措与平衡，，具体测算总投资与现金流，，设计蕴含中央财政补助、处所配套、专项债、社会本钱、居民出资、将来运营收益以及REITs等金融工具在内的组合融资规划，，构建“多元+可持续”的资金保险系统以及跨项目、全周期的资金平衡模型。确定支持政策与机制，，提出必要突破的特殊政策清单，，如规划“留白”、容积率嘉奖、用地职能混合、产权归宗与确权（如“旧证换新证”）、简化审批流程（如“联审联验”）等。

5.按时序：：阶段划分与行动打算。依照“先基础后提升、先民生后发展”的合理执行节拍，，确保更新工作积极稳妥、有序推动。通常优先夯实“耐力”（安全与基础设施），，继而造就“活力”（公共空间与服务），，随后注入“动力”与彰显“魅力”（产业与风貌项目），，实现“四力”的渐进天生与有机协同。时序主题内容：：确定近中远期划分，，参照三门峡新吴区“近中远期”三阶时序预排的经验，，结合伙金筹集、市场接受度、物业权势人铺排等成分，，明确近期启动区、中期推动区和远期美满区。成立滚动项目库，，成立“经营-储蓄-执行”的动态项目库，，明确各阶段重点项主张建设内容、投资估算和责任主体。明确行动路线图，，制订蕴含规划设计、更新执行、招商运营、治理系统成立等关键节点在内的齐全行动功夫表，，并成立动态跟踪与调整机制。

片区更新成功的第一步，，在于科学划定片区的天堑领域。这一决策绝非单一的行政天堑或地理划分，，而是基于深刻认知与战术判断的理性选择，，应尽可能齐全地涵盖拥有共同特点、面对共同问题或共享主题资源的空间单元。其中，，“定基底”与“定愿景”不仅是后续工作的基。，更共同决定了更新片区空间领域划定的内涵逻辑，，是通过“基底诊断”（现实凭据）与“愿景牵引”（将来导向）反复叠合、衡量的了局，，遵循“鉴别价值问题—研判指标职能—校准执行领域”的决策闭环链条，，确保片区领域既能解决问题、整合价值，，又足以支持指标的实现。好比，，荆门在经营大运河边水区更新时，，“定基底”鉴别出陆续的工业遗存、衰败船埠和断裂的滨水绿道；“定愿景”设定为打造“世界级文旅融合活力带”。两者叠加后，，划界逻辑必然突破单个厂区或船埠，，将沿线遗存、滨水空间及腹地关联街区整体纳入，，形成一个能齐全承载文化传承（魅力）、公共活动（活力）与产业转型（动力）的片区，，而非零散地块。

三、走向行动指南：：对片区策动规划编制准则思虑

在构建了“市级专项规划—区级建设规划—片区策动规划—项目执行规划”四级传导机制的基础上，，基于实际利用“四力五定”框架，，推动片区更新策动和执行模式应对峙以下准则：：

（一）凸起“人民城市”理念下的全过程参加

将“定基底”中的需要洞察和“定战术”中的协商治理贯通始终，，全面推广红茶议事会、自主更新委员会等成熟经验，，保险物业权势人在更新指标、方式、出资规划和后续治理中的知情权、参加权和监督权，，使策动规划真正凝聚共识。

（二）对峙“六维-四力”的指标系统引领

在规划编制中，，应明确将“创新、宜居、俏丽、文化、韧性、智慧”的宏观指标，，通过“四力”具体转化为片区的定位、指标和项目，，确保上级战术一以贯之。强化“基底-愿景”双核驱动的科学划界，，出格强调基于文化遗产、工业遗存、社区网络等特色基底的价值评估，，并结合数字经济赋能、文旅融合、宜居生涯等愿景，，科学论证并划定更新单元领域，，预防“拍脑壳”决策。

（三）深入“运营前置导向”的策动思想

策动阶段即需引入或预设运营视角，，在“定愿景”时构思特色IP（如余杭区打造的“苕溪文化风情带”），，在“定容量”时预留弹性空间，，在“定战术”时重点设计产业导入与运营规划、持久治理架构和收益分配机制，，确保更新后片区的“活力”能持续、“动力”能迭代。

（四）强化刚性传导与弹性创新的统一

规划必须刚性落实河山空间规划和城市更新专项规划确定的底线约束、主题指标和重点片区指引。同时，，应激励在“定战术”环节进行斗胆创新，，在国度和省市城市更新政策律例的框架下，，索求合用于本片区的具体政策工具与合作模式。

四、结语

城市更新是一项复杂的系统工程，，而片区是承载这一系统工程的最佳空间单元。本文提出的“四力五定”框架构建了一个从价值指标到执行蹊径的齐全逻辑闭环，，“四力”回覆了片区更新“为了什么”的底子价值追求，，“五定”系统性地回覆了“若何达成”的步骤论问题。对于荆门而言，，将这一框架深度融入其城市更新实际，，有助于在破解“碎片化”更新难题的同时，，系统性、前瞻性地造就片区的内生增长动力、社会生涯活力、安全健康耐力与特色空间魅力，，最终索求出一条以人民为中心、切合法规、富有特色、可持续发展的城市更新“荆门蹊径”。

摘自　构筑杂志社公家号　2025.12.03　荆门市城市基础设施建设治理中心　吕亮亮